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廣東省建設(shè)廳副廳長 劉錦紅

2003年8月28日

以貫徹實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l例為契機(jī)
把我省物業(yè)管理工作提高到一個(gè)新的水平

同志們：

　　這次全省物業(yè)管理工作會(huì)議，是在國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）即將實(shí)施的時(shí)刻召開的。會(huì)議的主要任務(wù)是，傳達(dá)貫徹全國物業(yè)管理工作會(huì)議精神，學(xué)習(xí)、宣傳、貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》，總結(jié)交流物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，研究部署當(dāng)前物業(yè)管理工作，努力把我省物業(yè)管理工作提高到一個(gè)新的水平。下面我圍繞會(huì)議主題講三方面的意見。

　　一、物業(yè)管理實(shí)踐與發(fā)展的回顧

　　我省物業(yè)管理在全國起步較早，發(fā)展迅速，從1981年初深圳市注冊(cè)成立第一家物業(yè)管理公司起，已經(jīng)走過了二十多年的風(fēng)雨歷程。這期間，我省物業(yè)管理從無到有，從小到大，從探索起步到逐步規(guī)范和不斷完善提高，目前已成為廣東經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新興行業(yè)。為廣東改善投資環(huán)境，提高城市綜合素質(zhì)，培育住房消費(fèi)，提高市民居住水平和質(zhì)量都發(fā)揮了明顯作用。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2002年底，全省有物業(yè)管理企業(yè)2260多家，從業(yè)人員17.2萬人，管理的項(xiàng)目9300多個(gè)，面積3.72億平方米。其中住宅小區(qū)5600多個(gè)，面積2.6億平方米。涌現(xiàn)一批有規(guī)模，有水平的大型物業(yè)管理企業(yè)，經(jīng)建設(shè)部核準(zhǔn)一級(jí)資質(zhì)的全國78家物業(yè)管理公司中，廣東有34家，占43.6%。深圳市去年物業(yè)管理行業(yè)總產(chǎn)值近50億元，占全市GDP的比重達(dá)2%，占全市房地產(chǎn)業(yè)增加值比重達(dá)30%以上。廣州市實(shí)行物業(yè)管理的項(xiàng)目面積超過1億平方米以上。近年來，全省物業(yè)管理呈現(xiàn)如下發(fā)展勢(shì)態(tài)。

　?。ㄒ唬└采w面不斷擴(kuò)大。繼新建住宅小區(qū)、寫字樓實(shí)施物業(yè)管理后，近年一大批舊住宅區(qū)（包括房改房），政府辦公樓，新、舊工業(yè)區(qū)，學(xué)校，醫(yī)院，商業(yè)步行街，部隊(duì)營房等物業(yè)實(shí)施了物業(yè)管理。如廣州市梅花村小區(qū)房改前分屬20多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位，通過實(shí)施物業(yè)管理，全面進(jìn)行整治，成為規(guī)模達(dá)20多萬平方米的大型住宅小區(qū)，前后對(duì)比面貌大大改變，業(yè)主也很擁護(hù)支持。該項(xiàng)目2002年獲得廣東省物業(yè)管理示范項(xiàng)目稱號(hào)。省高級(jí)法院辦公樓、省工商局辦公樓、廣州市檢察院技術(shù)大樓、越秀區(qū)政府、番禺區(qū)政府等一些行政機(jī)關(guān)物業(yè)近年也先后聘請(qǐng)物業(yè)公司實(shí)行專業(yè)化管理。駐港部隊(duì)深圳后勤基地，通過聘請(qǐng)物業(yè)公司實(shí)行管理，效果很好，得到全體官兵的高度評(píng)價(jià)。中山市的商業(yè)步行街，按照住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理，1998年獲得全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號(hào)。近年又把大力推進(jìn)工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理作為提高城市綜合素質(zhì)的重要措施，在全市推廣中炬高新產(chǎn)業(yè)區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步改善投資環(huán)境，提高城市綜合素質(zhì)，使外商投資企業(yè)更加安心和樂意在中山投資和置業(yè)。河源市是我省經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)和山區(qū)地區(qū)，推行物業(yè)管理難度比較大，近年市政府及有關(guān)部門加大了力度，把原來不同單位舊的零星的房改房劃成若干區(qū)域，先由原產(chǎn)權(quán)單位出資進(jìn)行整治，整治后實(shí)行物業(yè)管理。雖然服務(wù)的內(nèi)容還比較簡(jiǎn)單，主要是提供房屋維護(hù)、保潔、綠化和居住安全等方面的服務(wù)，但前后對(duì)比十分明顯，市民也很擁護(hù)，更重要的是讓市民形成了物業(yè)管理的概念和感受到物業(yè)管理的作用。汕頭市政管理部門，將部分城市道路通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)公司實(shí)施保潔管理，由汕頭市建龍物業(yè)管理公司中標(biāo)，每平方米管理費(fèi)0.24元。

　　（二）物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量有了很大提高。一是隨著物業(yè)管理市場(chǎng)化步伐的加快，物業(yè)管理公司服務(wù)意識(shí)和競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)普遍增強(qiáng)，這對(duì)促進(jìn)物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量的提高起到的作用是十分明顯的。許多物業(yè)管理企業(yè)，特別是一些大型企業(yè)，都十分重視建立健全內(nèi)部管理制度，招聘和培訓(xùn)各類管理人才，努力塑造企業(yè)品牌，推出各種服務(wù)業(yè)主的措施等等。如深圳市許多物業(yè)管理公司在企業(yè)中實(shí)行“首問責(zé)任制”制度，要求物業(yè)管理公司的所有工作人員，對(duì)業(yè)主提出的問題都不能說“不知道”，也不能說“不是我管的事情”，而要主動(dòng)積極幫助業(yè)主解決問題。二是在物業(yè)管理中廣泛使用新技術(shù)新產(chǎn)品，提高物業(yè)管理水平。如住宅小區(qū)中使用了智能化的電子監(jiān)控系統(tǒng)，就能大大提高住宅小區(qū)的居住安全程度。我省相當(dāng)多的新建大型住宅小區(qū)，通過對(duì)業(yè)主做說服工作，愿意不再安裝防盜網(wǎng)，這對(duì)提高住宅小區(qū)的管理水平作用十分明顯。三是物業(yè)管理公司創(chuàng)國家和省物業(yè)管理示范項(xiàng)目的積極性很高，把他作為提升企業(yè)水平，嚴(yán)格各項(xiàng)管理，把物業(yè)管理做精做細(xì)的一項(xiàng)有效措施，使示范的考評(píng)能起到帶動(dòng)物業(yè)管理上檔次上水平的作用。

　?。ㄈ┡υ跂|西兩翼和山區(qū)地區(qū)城鎮(zhèn)推行大眾化，市民能夠承受的物業(yè)管理。我省改革開放以來雖然經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展較快，但各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也不平衡，也帶來了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及物業(yè)管理的不平衡。去年我省商品住宅平均價(jià)格高的城市達(dá)5000多元，而低的只有1000多元。物業(yè)服務(wù)費(fèi)，高的城市住宅每平方米已達(dá)4—5元，而低的城市0.3—0.4元。針對(duì)這種發(fā)展不平衡的問題，各地大力推行大眾化，市民能夠承受的物業(yè)管理。如興寧市在住宅小區(qū)中推行大眾化的物業(yè)管理，服務(wù)內(nèi)容主要有房屋的維護(hù)、綠化的管理、保潔和居住安全等，每平方米服務(wù)費(fèi)0.3元左右。經(jīng)過近兩三年的努力，改變了當(dāng)?shù)厥忻竦木幼×?xí)慣和對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。公寓式住宅小區(qū)加上大眾化的物業(yè)管理，讓他們享受到原來自建的單家獨(dú)園的住房所無法享受到的居住環(huán)境、活動(dòng)場(chǎng)所和鄰里關(guān)系。一些年紀(jì)較大的老人，當(dāng)他們的子女要給他們購買住房時(shí)，也是首選公寓式的住宅小區(qū)。韶關(guān)、梅州、湛江、清遠(yuǎn)、河源、肇慶等市近年都能結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，因地制宜，抓好試點(diǎn)，以點(diǎn)帶面，推動(dòng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的發(fā)展。

　?。ㄋ模┘涌煳飿I(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程，重視建立優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制。一是努力推行物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，深圳市早在1993年就開始推行，目前已制度化、規(guī)范化。二是各地不搞封鎖壟斷，開放物業(yè)管理市場(chǎng)，有些城市還主動(dòng)引進(jìn)外地好的物業(yè)管理企業(yè)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理水平的提高。近年不少企業(yè)到市外、省外各地承接項(xiàng)目和擔(dān)任顧問公司。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，深圳市的物業(yè)管理企業(yè)在全國30多個(gè)大中城市接管項(xiàng)目216個(gè)，面積達(dá)2500多萬平方米，外地顧問項(xiàng)目285個(gè)，面積5000多萬平方米。

　　（五）規(guī)范市場(chǎng)，加強(qiáng)管理，減少糾紛。一是“關(guān)口前移”，把物業(yè)管理容易發(fā)生糾紛的問題消除在商品房買賣行為之前。在整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)中，要求開發(fā)商在預(yù)售、銷售物業(yè)前應(yīng)選聘好物業(yè)管理公司，并與物業(yè)管理公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。如韶關(guān)市在審批商品房預(yù)售項(xiàng)目時(shí)，把這方面的內(nèi)容列入審查的內(nèi)容。佛山市要求開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)，必須與業(yè)主簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，讓業(yè)主在購買物業(yè)時(shí)就了解到入住后物業(yè)管理的具體事項(xiàng)，包括服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)質(zhì)量，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，繳費(fèi)時(shí)間，以及業(yè)主入住后必須遵守的有關(guān)規(guī)定，避免入住后由于事前沒有約定發(fā)生糾紛。二是廣泛宣傳和注意引導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)管理公司理解物業(yè)管理的含義，轉(zhuǎn)變觀念。業(yè)主選聘物業(yè)管理公司提供服務(wù)，是通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同確定下來的，物業(yè)管理公司按照合同約定提供服務(wù)。合同約定以外的問題，不屬于物業(yè)管理活動(dòng)中的問題。

　　但是，我省物業(yè)管理在發(fā)展中仍存在不少問題。主要有：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理市場(chǎng)仍不夠規(guī)范，特別是一些新建的住宅小區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都是由自己設(shè)立的物業(yè)管理公司實(shí)施管理，沒有簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，有些雖然簽訂了，責(zé)、權(quán)、利也不清楚。在預(yù)售、銷售商品房時(shí)，沒有與業(yè)主簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，出示前期業(yè)主公約，有些雖然有也比較簡(jiǎn)單，內(nèi)容也不全面，使業(yè)主不知道自己入住后應(yīng)履行哪些義務(wù)，給日后物業(yè)管理糾紛留下了隱患。

　　（二）物業(yè)管理活動(dòng)中各方的法制意識(shí)仍比較薄弱。一些城市因物業(yè)管理的移交發(fā)生糾紛，甚至出現(xiàn)打斗事件，在社會(huì)上造成不好的影響。本來國家和地方的立法都很明確規(guī)定，業(yè)主應(yīng)按照規(guī)定的程序和合同的約定去解聘和選聘物業(yè)管理公司。但是一些項(xiàng)目的業(yè)主委員會(huì)并沒有按規(guī)定的程序運(yùn)作，動(dòng)不動(dòng)就要解聘物業(yè)管理公司，或者不交服務(wù)費(fèi)；業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督約束機(jī)制不健全，一些物業(yè)管理公司，業(yè)主按規(guī)定的程序予以解聘，仍以種種理由不移交物業(yè)管理權(quán)。

　?。ㄈ┮恍┪飿I(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量差，質(zhì)價(jià)不符。特別是一些小規(guī)模的物業(yè)管理公司，素質(zhì)低，管理差，業(yè)主提出意見又不改正，提出解聘要求又不愿意移交。

　?。ㄋ模┫蛭飿I(yè)管理企業(yè)亂收費(fèi)的現(xiàn)象仍比較普遍。最近，省政協(xié)《廣東政協(xié)信息》（140）就呼吁要減少對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的行政事業(yè)性收費(fèi)。據(jù)反映，一些基層的有關(guān)部門，都向物業(yè)管理企業(yè)收取各種名目繁多的費(fèi)用，如治安聯(lián)防費(fèi)、雜志費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)、各種崗位的培訓(xùn)證費(fèi)、調(diào)配費(fèi)、上繳停車場(chǎng)管理費(fèi)等，有些是一次性的，有些是每月都要交的，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，各項(xiàng)收費(fèi)多達(dá)50項(xiàng)。這種行為實(shí)際上是損害了業(yè)主的利益。

　　二、《條例》的主要內(nèi)容及基本制度

　　《條例》是我們國家頒布的第一部物業(yè)管理行政法規(guī)，它既是我國二十多年物業(yè)管理實(shí)踐與發(fā)展的結(jié)晶，也是今后規(guī)范和發(fā)展物業(yè)管理的依據(jù)和基礎(chǔ)。認(rèn)真學(xué)習(xí)和領(lǐng)會(huì)《條例》的主要內(nèi)容及基本制度，對(duì)貫徹實(shí)施好《條例》，規(guī)范物業(yè)管理行為，具有十分重要的意義。

　?。ㄒ唬稐l例》的主要內(nèi)容

　　《條例》共有七章七十條，在國家頒布的專業(yè)性行政法規(guī)中是屬于篇幅比較長的，說明物業(yè)管理需要規(guī)范的行為比較多。主要內(nèi)容包括了以下幾個(gè)方面。

　　1.明確物業(yè)管理的定義及其內(nèi)涵?！稐l例》第二條的規(guī)定，明確了業(yè)主與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理活動(dòng)中的關(guān)系，一是選聘和被選聘的關(guān)系。二是遵從合同約定，所有物業(yè)管理活動(dòng)，雙方的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)都是按合同的約定執(zhí)行。因此，物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)中的一個(gè)非常重要的文件，也是處理物業(yè)管理活動(dòng)中各種糾紛的依據(jù)。

　　2.對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的行為及其責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)作了規(guī)定。包括業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)等，為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)各方主體提供了法律依據(jù)。

　　3.對(duì)前期物業(yè)管理活動(dòng)作了比較具體的規(guī)定?！稐l例》專門用了一章來規(guī)范前期物業(yè)管理，規(guī)定前期物業(yè)管理主要是建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織實(shí)施。由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理公司，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；建設(shè)單位銷售物業(yè)前要制定業(yè)主臨時(shí)公約，向買受人明示和作出承諾；在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料等等，為規(guī)范前期物業(yè)管理行為提供了依據(jù)。前期物業(yè)管理活動(dòng)在整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中占有相當(dāng)重要的位置，近年發(fā)生的許多糾紛，很多都是由于前期物業(yè)管理不規(guī)范引起的。

　　4、界定了一些原來責(zé)任不清的問題。如水、電費(fèi)的收取方式和設(shè)施維修問題，《條例》第四十五條、五十二條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費(fèi)用，并承擔(dān)設(shè)施、設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。這些規(guī)定，解決了物業(yè)管理公司長期在代收水、電費(fèi)，特別是公用分?jǐn)偟乃?、電費(fèi)問題上的困擾。

　　安全防范問題?！稐l例》第四十七條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。這個(gè)規(guī)定，明確了物業(yè)管理企業(yè)在安全防范工作中是協(xié)助的責(zé)任，但必須采取應(yīng)急措施。

　　維修資金交納問題。《條例》第五十四條規(guī)定，由住宅、非住宅物業(yè)的業(yè)主按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。這個(gè)規(guī)定，明確界定維修資金由業(yè)主負(fù)責(zé)交納，同時(shí)又規(guī)定維修資金屬全體業(yè)主共同所有。

　　5.對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中違法違規(guī)行為設(shè)定了處罰措施?！稐l例》中用了較多條款來設(shè)定處罰措施，從第五十七條到第六十九條，共十三條。對(duì)建設(shè)單位不通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)公司，擅自處置屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施，不移交有關(guān)資料；未取得資質(zhì)證書從業(yè)和未取得相應(yīng)執(zhí)業(yè)資格執(zhí)業(yè)，違規(guī)轉(zhuǎn)包物業(yè)管理項(xiàng)目，挪用專項(xiàng)維修資金，建設(shè)單位不按規(guī)定配置物業(yè)管理用房，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變管理用房用途，業(yè)主逾期不交服務(wù)費(fèi)等方面規(guī)定了處罰措施。

　?。ǘ稐l例》確立的基本制度

　　為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理當(dāng)事人的合法權(quán)益，《條例》突出建章立制的重要作用，確立了以下七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度。

　　1.業(yè)主大會(huì)制度。各地在物業(yè)管理實(shí)踐中，大多采用業(yè)主委員會(huì)制度，即由業(yè)主召開會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，代表全體業(yè)主行使有關(guān)物業(yè)管理的權(quán)利。從實(shí)踐效果來看，業(yè)主委員會(huì)制度對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起到過一定的促進(jìn)作用。但由于該制度集決策和執(zhí)行于一體，缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，難以體現(xiàn)全體業(yè)主的意愿，有違權(quán)責(zé)一致的原則。在實(shí)踐中，有少數(shù)業(yè)主委員會(huì)成員侵害大多數(shù)業(yè)主的利益，也有的住宅小區(qū)發(fā)生業(yè)主委員會(huì)作出換聘物業(yè)管理企業(yè)或同意利用公共設(shè)施經(jīng)營的決定，但遭到大多數(shù)業(yè)主反對(duì)，導(dǎo)致矛盾產(chǎn)生。鑒于以上認(rèn)識(shí)，《條例》確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主大會(huì)決策、業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的制度。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定，但重大的物業(yè)管理事項(xiàng)的決定只能由業(yè)主大會(huì)作出。這一制度有利于維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利進(jìn)行。

　　2.業(yè)主公約制度。物業(yè)管理往往涉及到多個(gè)業(yè)主，業(yè)主之間既有個(gè)體利益，也有共同利益。在單個(gè)業(yè)主的個(gè)體利益與業(yè)主之間的共同利益發(fā)生沖突時(shí)，個(gè)體利益應(yīng)當(dāng)服從整體利益，單個(gè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及到公共秩序和公共利益的有關(guān)規(guī)定。鑒于業(yè)主之間在物業(yè)管理過程中發(fā)生的關(guān)系屬于民事關(guān)系，不宜采取行政手段進(jìn)行管理，《條例》對(duì)各地實(shí)施物業(yè)管理中已具有一定實(shí)踐基礎(chǔ)的業(yè)主公約制度進(jìn)行了確認(rèn)，規(guī)定業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的公共利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等依法作出約定。實(shí)行業(yè)主公約制度，有利于提高業(yè)主的自律意識(shí)，預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛。

　　3.物業(yè)管理招投標(biāo)制度。物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本特征。為了扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建自管、因建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多的被動(dòng)局面，保障業(yè)主自主選擇物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，同時(shí)也為物業(yè)管理企業(yè)參與平等競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造機(jī)會(huì)，《條例》突出了推行招投標(biāo)對(duì)于促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展的重要作用，提倡業(yè)主通過公平、公開、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。鼓勵(lì)建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。并對(duì)住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)作了明確規(guī)定。

　　4.物業(yè)承接驗(yàn)收制度。物業(yè)承接驗(yàn)收是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作。目前，在物業(yè)管理過程中，老百姓反映強(qiáng)烈的質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施不完善等熱點(diǎn)問題，多數(shù)是在開發(fā)建設(shè)階段遺留下來的。由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)往往無法進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收。還有一些物業(yè)管理企業(yè)一味偏重市場(chǎng)份額的擴(kuò)大，在物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)敷衍了事。對(duì)業(yè)主的投訴，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)相互推諉。為了明確開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利，減少物業(yè)管理矛盾和糾紛，《條例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，同時(shí)規(guī)定建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料。

　　5.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。物業(yè)管理具有一定的特殊性。物業(yè)管理服務(wù)實(shí)質(zhì)上是對(duì)業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)行管理的一種活動(dòng)，帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權(quán)，約束個(gè)別業(yè)主的不當(dāng)行為，如制止違章搭建及違章裝修、制止擾亂公共秩序及危害環(huán)境衛(wèi)生等，以維護(hù)全體業(yè)主的利益和社會(huì)公共利益。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，新技術(shù)、新產(chǎn)品在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中被廣泛采用，物業(yè)的智能化程度越來越高，這也要求物業(yè)管理企業(yè)具有一定數(shù)量的高素質(zhì)管理和技術(shù)人員，具有先進(jìn)的工具及設(shè)備，建立科學(xué)、規(guī)范的工作程序，對(duì)價(jià)值量巨大的物業(yè)資產(chǎn)實(shí)施良好的管理與維護(hù)?；谝陨险J(rèn)識(shí)，《條例》規(guī)定：國家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。在現(xiàn)階段對(duì)物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，是加強(qiáng)行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境的必要手段。

　　6.物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度。物業(yè)管理活動(dòng)的特殊性、經(jīng)營管理的專業(yè)性以及涉及學(xué)科多、管理復(fù)雜等特點(diǎn)，決定了應(yīng)對(duì)物業(yè)管理專業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格制度。物業(yè)管理專業(yè)人員如物業(yè)管理處主任（項(xiàng)目經(jīng)理）等，作為物業(yè)管理活動(dòng)的直接組織者，其業(yè)務(wù)能力和素質(zhì)高低，直接關(guān)系物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)以及物業(yè)管理服務(wù)水平，直接影響物業(yè)的保值增值，關(guān)系到業(yè)主共同利益。物業(yè)管理專業(yè)人員只有在掌握和了解法律、經(jīng)濟(jì)、工程、環(huán)保、消防以及公共關(guān)系、心理等多方面學(xué)科和知識(shí)，并經(jīng)過相關(guān)專業(yè)崗位實(shí)踐鍛煉的基礎(chǔ)上，才能有效地做好管理服務(wù)工作。不少發(fā)達(dá)國家以及香港、臺(tái)灣地區(qū)等都通過對(duì)物業(yè)管理專業(yè)人員進(jìn)行職業(yè)資格的認(rèn)證以及繼續(xù)教育制度，來實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范和管理。因此，《條例》規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。建設(shè)部也正在配合人事部抓緊將這一制度納入國家專業(yè)人員職業(yè)資格制度系列。

　　7.住房專項(xiàng)維修資金制度。隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，居民個(gè)人擁有住房產(chǎn)權(quán)的比例越來越高，舊住房體制下由國家或單位單一承擔(dān)住房維修的狀況相應(yīng)發(fā)生了根本性改變。為了解決在住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化情形下，住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生大修、中修及更新、改造時(shí)，如何在多個(gè)業(yè)主之間及時(shí)籌集所需費(fèi)用的問題，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)[1998]23號(hào)）規(guī)定：“加強(qiáng)住房售后的維修管理，建立住房共用部位、設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施專項(xiàng)維修資金，并健全業(yè)主對(duì)專項(xiàng)維修資金管理和使用的監(jiān)督制度”。建設(shè)部、財(cái)政部1998年已經(jīng)頒布了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，對(duì)維修基金的交納、存儲(chǔ)、使用、監(jiān)督等作了具體規(guī)定。經(jīng)過近年的實(shí)踐證明，建立專項(xiàng)維修資金，對(duì)保證物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，保證物業(yè)的正常使用，保障全體業(yè)主共同利益，是十分必要的。針對(duì)目前存在的專項(xiàng)維修資金交納范圍不明確以及挪用專項(xiàng)維修資金等問題，《條例》規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。同時(shí)規(guī)定：專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　三、以貫徹實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l例為契機(jī)，把我省物業(yè)管理工作提高到一個(gè)新的水平。

　　《條例》從9月1日起就要實(shí)施了，我們要在認(rèn)真總結(jié)我省物業(yè)管理走過的歷程，取得的經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，切實(shí)把《條例》貫徹實(shí)施好。當(dāng)前主要要做好以下幾方面工作：

　　（一）要廣泛宣傳和組織學(xué)習(xí)《條例》。一是各市、縣建設(shè)和房管部門要利用電視、廣播、報(bào)刊、雜志、小冊(cè)子等多種形式，向社會(huì)各界和市民廣泛宣傳《條例》的主要內(nèi)容、基本制度和有關(guān)規(guī)定等，使社會(huì)各界和廣大市民了解和熟悉，特別是要宣傳物業(yè)管理定義的內(nèi)涵，認(rèn)識(shí)物業(yè)管理是業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。主要是通過雙方簽訂的合同來開展，重點(diǎn)放在對(duì)房屋的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和環(huán)境衛(wèi)生上。按照服務(wù)內(nèi)容的多少，質(zhì)量要求來確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的高低。業(yè)主不應(yīng)該把合同約定以外的責(zé)任推給物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司也不應(yīng)在合同約定以外作出承諾。對(duì)一些超出房屋維修、養(yǎng)護(hù)、管理以外的服務(wù)，不能大包大攬，超越物業(yè)管理企業(yè)的能力范圍。二是要對(duì)物業(yè)管理公司的主要崗位人員進(jìn)行培訓(xùn)，使物業(yè)管理公司全面理解和掌握《條例》的主要內(nèi)容和各項(xiàng)規(guī)定，在物業(yè)管理活動(dòng)中做到依法經(jīng)營，按規(guī)定運(yùn)作，提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理服務(wù)，真正做到不損害業(yè)主的合法權(quán)益。省建設(shè)廳將委托省物業(yè)管理協(xié)會(huì)和建設(shè)部深圳物業(yè)管理學(xué)院對(duì)物業(yè)管理公司主要崗位人員和經(jīng)理進(jìn)行再教育培訓(xùn)，講解《條例》的主要內(nèi)容、基本制度、有關(guān)規(guī)定，解答有關(guān)問題，以提高我省物業(yè)管理企業(yè)學(xué)法懂法依法經(jīng)營的水平。物業(yè)管理企業(yè)也要在小區(qū)內(nèi)，采取張貼公告，印發(fā)小冊(cè)子，召開業(yè)主座談會(huì)等多種形式宣傳《條例》。國家物業(yè)管理協(xié)會(huì)與深圳市聯(lián)合印制的《條例》宣傳掛圖效果很好，圖文并茂，通俗易懂，在全國發(fā)行深受歡迎，各地可以采用。

　　（二）根據(jù)《條例》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，抓緊制定貫徹實(shí)施《條例》的配套政策和有關(guān)規(guī)定。如物業(yè)管理權(quán)的交接和移交程序和辦法，物業(yè)維修資金的籌集、使用和管理辦法等等。省建設(shè)廳正在抓緊制訂《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)主公約》示范文本，提供給各方當(dāng)事人使用。

　　關(guān)于我省地方性法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，與國家《條例》的規(guī)定不一致的內(nèi)容，經(jīng)咨詢有關(guān)部門，按行政法規(guī)效力大于地方法規(guī)的規(guī)定，國家《條例》實(shí)施后應(yīng)按《條例》的規(guī)定執(zhí)行。

　?。ㄈ┴瀼貙?shí)施《條例》，全面規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。

　　1、規(guī)范前期物業(yè)管理行為?！稐l例》第三章明確規(guī)定，前期物業(yè)管理的組織者是建設(shè)單位，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)前我省物業(yè)管理市場(chǎng)出現(xiàn)的許多糾紛，就是因?yàn)榍捌谖飿I(yè)管理沒有規(guī)范造成的，開發(fā)企業(yè)賣樓時(shí)很多物業(yè)管理方面的事項(xiàng)都沒有告訴業(yè)主，有些為了把房子賣出去，有意隱瞞很多問題，還有一些賣樓時(shí)把物業(yè)服務(wù)費(fèi)壓得很低，業(yè)主入住后就要提高。有些承諾免交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，給日后物業(yè)管理留下糾紛和隱患，不少業(yè)主在買樓的時(shí)候不知道入住后物業(yè)管理的內(nèi)容、質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、交費(fèi)時(shí)間，不知道入住后要遵守哪些規(guī)定，入住后一旦有意見，就發(fā)生糾紛。如果都按照《條例》的規(guī)定做了，物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)業(yè)主在買樓的時(shí)候已經(jīng)明確和解了，入住后就會(huì)大大減少這些方面的糾紛。

　　市、縣商品房預(yù)售項(xiàng)目審批和物業(yè)管理工作分別由不同部門管理的，建設(shè)和房管部門一定要互相配合，互相支持，互相把關(guān)，共同把前期物業(yè)管理規(guī)范好。在這方面有些城市就做得比較好，但有些城市互相之間就很不配合，各做各的，批預(yù)售的就不管物業(yè)管理怎么樣，信息互不溝通，這樣是沒有辦法把市場(chǎng)管好。希望這些城市要糾正這種現(xiàn)象，樹立全局的思想，圍繞著規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)這樣一個(gè)目標(biāo)，按照法律法規(guī)的規(guī)定，認(rèn)真履行職責(zé)，前一道手續(xù)沒有完備的，后一道手續(xù)不能開綠燈，這樣才能把物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)范好。

　　2、規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為。《條例》明確規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同中止時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理用房、有關(guān)資料交還給業(yè)主委員會(huì)。在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理用房的用途，不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人等等。物業(yè)管理企業(yè)要按照這些規(guī)定實(shí)施管理，認(rèn)真履行合同，不做任何損害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

　　3、規(guī)范業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為?！稐l例》對(duì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、義務(wù)、職責(zé)都作了明確規(guī)定，建設(shè)部已經(jīng)印發(fā)了《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》。市、縣建設(shè)和房管部門要廣泛宣傳，物業(yè)管理公司也要在小區(qū)內(nèi)張貼和宣傳，給業(yè)主了解和掌握。

　　關(guān)于基層一些部門向物業(yè)管理企業(yè)亂收費(fèi)問題。各地要結(jié)合今年繼續(xù)開展的整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作，加大對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)整治的力度，把亂收費(fèi)問題作為一項(xiàng)重點(diǎn)整治的內(nèi)容。會(huì)同物價(jià)等部門，通過組織專項(xiàng)檢查，對(duì)不是國家和省規(guī)定收費(fèi)的項(xiàng)目，一律予以取消。并通過媒體及其它方式向社會(huì)公布允許收費(fèi)的項(xiàng)目，在目錄以外的收費(fèi)項(xiàng)目，企業(yè)可以拒絕繳交和向物價(jià)部門投訴。各市、縣也可與當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門協(xié)商建立收費(fèi)登記手冊(cè)，要求凡是向物業(yè)管理企業(yè)收取費(fèi)用的部門，要在收費(fèi)登記手冊(cè)上填寫收費(fèi)的名稱、文件依據(jù)、批準(zhǔn)部門、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，對(duì)不能出示有效批準(zhǔn)文件的收費(fèi)項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)可以拒交，也可以向有關(guān)部門投訴。

　?。ㄋ模┺D(zhuǎn)變觀念，深化改革，加快物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程。當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)存在的一些問題，如質(zhì)價(jià)不符，服務(wù)質(zhì)量差，亂收費(fèi)，業(yè)主選聘了新的公司，原來的公司又不愿意退出等等，我認(rèn)為，其中一個(gè)很主要的原因就是物業(yè)管理的市場(chǎng)化程度還比較低，物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的法制觀念淡薄。解決這些問題，關(guān)鍵是要建立一個(gè)優(yōu)勝劣汰的機(jī)制，通過這種機(jī)制去約束物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的行為，促使他們要講誠信，講服務(wù)，和依法經(jīng)營。因此在貫徹實(shí)施國家《條例》時(shí)，要求物業(yè)管理各方主體都要深刻理解這些規(guī)定的內(nèi)涵和意義所在，增強(qiáng)法制觀念。

　　一是業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)要通過學(xué)習(xí)貫徹《條例》，認(rèn)識(shí)到法律法規(guī)賦予的選聘和解聘物業(yè)管理公司，是要按照一定的程序運(yùn)作，要求業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)要從全局和全體業(yè)主的利益出發(fā)，正確行使自己的權(quán)利，不能夠從個(gè)人的目的和個(gè)人的利益出發(fā)，隨意選聘或解聘物業(yè)管理公司。

　　二是物業(yè)管理企業(yè)要進(jìn)一步樹立市場(chǎng)的意識(shí)和競(jìng)爭(zhēng)的意識(shí)，你不按照合同的約定實(shí)施管理，或者管理質(zhì)量達(dá)不到，業(yè)主按照規(guī)定的程序解聘，企業(yè)就要尊重業(yè)主的選擇，妥善移交物業(yè)管理權(quán)，退出物業(yè)管理區(qū)域。出現(xiàn)這種情況，物業(yè)管理公司要多從企業(yè)的內(nèi)部找原因，要從中吸取教訓(xùn)，加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部管理，提高服務(wù)的質(zhì)量和水平。這樣才能在市場(chǎng)中有立足之地和不斷謀求新的發(fā)展。

　　三是市、縣主管部門要為這種優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制的建立創(chuàng)造良好的條件，制定物業(yè)管理權(quán)交接的程序和辦法，防止發(fā)生沖突和糾紛。近來一些城市已經(jīng)出現(xiàn)了由于業(yè)主選聘了新的物業(yè)管理公司而發(fā)生糾紛，有些甚至出現(xiàn)了打斗事故，主管部門要研究采取措施制止這種惡性沖突的發(fā)生。在這里也希望新聞媒體要多做正面引導(dǎo)和正面宣傳。

　?。ㄎ澹┲匾曃飿I(yè)管理專項(xiàng)維修資金的籌集，管好、用好物業(yè)管理維修資金。維修資金是物業(yè)的“養(yǎng)老金”。國家《條例》對(duì)此作了規(guī)定。但是，各地對(duì)新建商品房維修資金的建立、使用、管理工作不到位，許多地方根本沒有建立維修資金制度。廣州市在這方面工作抓的較好，市國土房產(chǎn)局在商品房維修資金的建立、使用、監(jiān)管上建立了管理方案和措施，值得各地學(xué)習(xí)借鑒。

　?。├^續(xù)在我省東西兩翼和山區(qū)地區(qū)推行大眾化，市民能夠承受的物業(yè)管理。物業(yè)管理是隨著我省經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，得到逐步發(fā)展的。由于我省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，不可能要求各地的物業(yè)管理都能同步發(fā)展，即使在一個(gè)城市，也有收入上的差異，從而帶來了要求提供物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容有所不同。因此在繼續(xù)推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，我們一定要注意到這種經(jīng)濟(jì)的差異和市民對(duì)物業(yè)管理的需求及其經(jīng)濟(jì)承受能力。對(duì)于東西兩翼和山區(qū)地區(qū)的城鎮(zhèn)，在今后一段時(shí)期，仍以推行大眾化的物業(yè)管理為主。2001年9月，省建設(shè)廳在興寧市召開了東西兩翼和山區(qū)地區(qū)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，這次全省物業(yè)管理工作會(huì)議，我們又安排興寧市作如何推行大眾化物業(yè)管理的專題發(fā)言，目的是要加快推進(jìn)這項(xiàng)工作。今年7月中旬，建設(shè)部在北京召開了全國物業(yè)管理工作會(huì)議，我省在大會(huì)交流經(jīng)驗(yàn)時(shí)介紹了這方面的做法和體會(huì)，得到建設(shè)部的充分肯定，也給兄弟省市很大的啟發(fā)。

　　關(guān)于房改房的物業(yè)管理，據(jù)統(tǒng)計(jì)，我省城鎮(zhèn)有房改房一億多平方米，目前實(shí)施物業(yè)管理的比例還比較低，推進(jìn)這部分住宅的物業(yè)管理，無疑對(duì)改善市民的居住環(huán)境，提升城市的綜合素質(zhì)起很大的作用。因此，我們要積極推進(jìn)，這次會(huì)議安排參觀廣州梅花村小區(qū)房改房的物業(yè)管理，就是這樣一個(gè)目的。房改房的居住環(huán)境不配套，可以先實(shí)施大眾化的物業(yè)管理，從而提高全市房屋物業(yè)管理覆蓋面。

　　同志們，規(guī)范和發(fā)展物業(yè)管理工作，與人民群眾切身利益密切相關(guān)，全面貫徹落實(shí)《條例》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，責(zé)任重大，任務(wù)艱巨。讓我們共同努力，把《條例》各項(xiàng)規(guī)定落到實(shí)處，為改善人民群眾的生活和工作環(huán)境做出貢獻(xiàn)。